按原先的想法，在写完《商铺为什么难流通?》之后，应该写《如何让商铺流通?》。但是却临时决定先写《教你如何“拆招”商铺的“骗术”》，准备把商铺这种产品的所有负面内涵全部暴露出来，再开始挖掘它真正值得投资的价值。

此前我说过，商铺的投资风险正越来越大，开发商和代理商原有的返租销售方式已经在悬崖边缘，对于投资客来说，效用在渐渐变小。开发商和代理公司在寻找新的吸引投资者的武器。

名牌经营管理公司就是这个“武器”一项。百联、红星.美凯龙等都是这种“武器”的代表。可是，这种武器未必有效。因为，请注意，有些商铺的经营管理公司，只是负责管理，并不是真正的承租户。在这样的情况下，这些经营管理公司完全可以不理你的死活。

更何况即使百联也并非常胜“将军”。虽然有西郊百联的成功，但有过南京东路上的百联商业广场和五角场百联又一城的惨淡，谁又敢说百联经营，就一定意味着成功?尤其是这些经营管理公司往往强于某一业种，对其他业种却通常不能很好经营。但是，在一个商铺的长期经营中，业态升级几乎是必须的，只有这样才能持续性地提高租金，提升商铺价值。

除此外，大卖场是另一项“武器”。搞一个广纳人流的大卖场进来，似乎人流就有保障，生意就会红火。沃尔玛、家乐福、易初.莲花……，这些店往往是这些大型商铺的主力店首选，位置是最好的，租金是最低的。羊毛出在羊身上，能给它们那么低的租金，开发商一定会从卖出的商铺里寻求高额回报。

人流是有了。可这些人流是什么人流?他们的消费力足够吗?他们可以接受大卖场里的便宜货，可他们会接受你的店铺里的高价商品吗?以一个江桥商铺为例，日单位租金是10元/平方米/天，最小面积商铺是20平米，那么一天租金价是200元。

如果再请一个人工，按最低工资每月800元计算，那么开店的成本至少是100元。再加上电费、水费等各项成本，以及商品进货成本、税收，这些相加至少要两三百元，再加上经营利润，大概日营业额要达到一两千元。

这个要求似乎并不算高。因为大部分卖场日营业额似乎都可以达到一两百万元。如果以人均消费200元计算，也就意味着每天至少有1万人次光顾。1万人中有1000人在店铺里花2元钱，就可以做出不差的业绩。

但问题是卖场附近的店铺绝不只有你一家，而且这一万名客户在完成大卖场消费之后，便没有了消费目的。无消费目的的客群消费，偶然因素高，而且金额大多不高，商品要有吸引力，能让消费者有购买的冲动。

显然，并不是在大卖场附近，商店就一定会经营成功。不同区域大卖场的人流内涵大不相同，购物喜好也肯定不一致。只有根据特定的区域，引入特定的商业，才有可能会获得成功，促成租金的持续增长。